Bina Yönetim planı nedir? Bina Yönetim planı nasıl yapılır?

Çok katlı binalarda yaşamaya başlayan insanların uyması gereken kurallar için hukuk ortamında geçerliliği olan bir sözleşmeye ihtiyaç doğması nedeniyle ortaya çıkan bina yönetim planı; binanın yönetim tarzı, ortak araç-gereçlerin kullanılması ve bina sakinlerinin uyması gereken kurallar çerçevesinde oluşturulmaktadır.

YÖNETİM PLANI NASIL OLUŞTURULUR?
Bir binanın yönetim şeklini hukuk ortamında belirleyen sözleşme olan yönetim planı, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerinden temin edilerek oluşturulur. Bina yönetimi, tapu müdürlüklerinden temin edebileceği yönetim planı taslağına kendi belirledikleri sözleşme maddelerini ekleyebilirler.

YÖNETİM PLANININ ÖNEMİ NEDİR?
Gayrimenkul almaya karar veren kişilerin tapuda yer alan yönetim planı örneğini incelemesi sonradan doğabilecek pişmanlıkları önlemek amacıyla büyük önem taşır. Ayrıca bir binada, bina sakinleri arasında doğabilecek sorunlarda o binanın yönetim planı ile önlenebilir. Bunun yanı sıra kat irtifakı maddeleri ile konut sahipleri belirli haklara sahip olabilir.

Yönetim planı genel taslağında; zemin kat, birinci kat, diğer katlar ve teras katları ile ilgili oluşturulan maddeler yer alır. Bina içindeki uyulması gereken kurallar, koyulan yasaklar, bina sakinleri arasında doğabilecek anlaşmazlıkların çözümü, yönetici seçimi, toplantı zamanları gibi kat sahiplerinin önem vereceği konular yönetim planı içerisinde yer almaktadır.

BİNA YÖNETİM PLANINI KİM HAZIRLAR?

Söz konusu plan bina yöneticisi tarafından kat malikleri kurulunun aldığı kararlar doğrultusunda hazırlanmaktadır.

YÖNETİM PLANI NASIL SONLANDIRILIR?
Oluşturulan yönetim planının sonradan değiştirilmesi için bütün kat sahiplerinin beşte dördünün oyu olması gerekmektedir. Ayrıca kat sahiplerinin, 33’ncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır.

Mevzuata göre bina yönetim planı örneği:

GENEL HÜKÜMLER

Ana gayrimenkulün Yönetimi

Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ……….. ili, ………… ilçesi,…………..mahallesi, ……………. sokakta (caddesinde ),………….ada, ……………..parsel sayılı ve ……………. kapı no’lu…………… apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.

Ana gayrimenkulün Bölümleri

Madde 2- Ana gayrimenkul ………………bodrum, ………………….zemin,……….normal ve …………… teras kattan ibarettir.

a)Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet

b)Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde ……..adet dükkan ve arka cephesinde de ……….. adet konut vardır.Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo ……… no’lu dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… no’lu dükkanının eklentisidir.

c) Birinci Kat : Bu katta ,…….adet konut vardır.

d) Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır.

e) Teras : Bu katta, …………konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.

Yasaklar

Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.

a) Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz.

b) Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz.

c) Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.

Dairelerin Kullanım Şekli:

Madde 4- Ana gayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler.

Ortak Yerler:

Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanununun 4’ncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı:

Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 7- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde;anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.